Bất động sản » Mảng sáng nào cho thị trường bất động sản năm 2012?

“Hẩm hiu” thị trường bất động sản năm 2011

Trái ngược với dự báo và kỳ vọng của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản (BĐS) năm 2011 là một trong những thị trường bị ảnh hưởng nặng nề nhất trước những bất ổn của kinh tế trong nước và thế giới.

Sự ra đời của Nghị quyết 11 vào ngày 24/02/2011 có thể xem là liều thuốc đắng tác động trực tiếp đến sức khỏe thị trường BĐS.

Cụ thể hóa Nghị quyết này, vào ngày 01/03/2011, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Chỉ thị 01, cụ thể hóa việc “siết chặt” dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực phi sản xuất, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản, khi nó chiếm phần lớn trong dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất.

Không quá ngạc nhiên khi hầu hết các hoạt động có liên quan đến thị trường này gần như đã ngưng trệ sau đó. Với mức lãi suất cao và điều kiện kinh tế khó khăn, nhiều ngân hàng buộc phải “chùn tay” cho vay do lo ngại rủi ro nợ xấu.

Thực tế cho thấy, việc mở rộng tín dụng quá mức cho lĩnh vực BĐS trong những năm trước đó đã khiến nhiều ngân hàng lâm vào khó khăn nghiêm trọng khi thị trường này gần như đã đóng băng trong suốt năm 2011.    

Ngày 14/11, NHNN đã phát ra tín hiệu “giải cứu” đầu tiên khi ban hành Công văn 8844/NHNN-CSTT. Trong đó, 4 nhóm đối tượng dư nợ BĐS được loại trừ khi tính tỷ trọng tín dụng phi sản xuất, gồm có:

(1) Dư nợ cho vay để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay;

(2) Cho vay để xây dựng nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế;

(3) Cho vay để xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà theo quy định của UBND cấp tỉnh ban hành mà chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp; và

(4) Cho vay xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 01/01/2012.

Thông điệp “nới lỏng” các khoản vay mặc dù không có quá nhiều ảnh hưởng, nhưng cũng phần nào giảm bớt áp lực trong việc kéo giảm dư nợ phi sản xuất về 16% cuối năm 2011 ở các ngân hàng. Thông tin mới nhất cho thấy, tỷ trọng dư nợ phi sản xuất cuối năm 2011 chỉ vào khoảng 11.3%.

Tuy nhiên, có một thực tế là các dự án đã có hay đang tiến hành phần lớn đều nằm ngoài các đối tượng thuộc nhóm này; do đó, mức độ “giải cứu” của thông điệp này đến triển vọng thị trường BĐS là không nhiều.

Ngày 06/12/2011, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 2196/CT-TTG về tăng cường quản lý thị trường BĐS. Với động thái này, thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ có những thay đổi căn cơ hơn trong năm 2012.

Mảng sáng nào cho thị trường bất động sản năm 2012?

Tín hiệu kinh tế vĩ mô khả quan hơn. Mặc dù các vấn đề cố hữu của nền kinh tế vẫn còn đó, nhưng những điểm sáng trong kiềm chế lạm phát, bình ổn thị trường ngoại hối từ những tháng cuối năm 2011 kỳ vọng sẽ tiếp tục phát huy tác dụng tích cực trong năm 2012.

Trong khi đó, NHNN cũng đang nỗ lực giải quyết vấn đề thanh khoản trên hệ thống ngân hàng, nhằm tạo điều kiện hạ mặt bằng lãi suất trong thời gian tới.

Lộ trình này đã phần nào được cụ thể hóa trong Chỉ thị 01/CT-NHNN và Công văn 674/NHNN-CSTT của NHNN ban hành ngày 13/02/2012, khi cơ quan này tiến hành phân loại, xếp hạng các nhóm ngân hàng. Sau động thái này, chắc chắn tiến trình tái cấu trúc các ngân hàng yếu kém sẽ diễn ra nhanh hơn và lãi suất có cơ hội được kéo giảm.

Chúng ta cũng nhận thấy rằng lạm phát đang có xu hướng giảm xuống. Và nếu tiếp tục kéo dài, một chính sách tiền tệ “dễ thở” hơn sẽ được áp dụng và giúp kích hoạt trở lại hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS.

Năm 2012 là năm bản lề cho các hoạt động tái cấu trúc diễn ra đồng loạt ở nhiều lĩnh vực. Còn quá sớm để khẳng định nền kinh tế sẽ mau chóng đi vào ổn định, nhưng một bước tiến nhẹ cũng sẽ có ảnh hưởng đáng kể đến kỳ vọng phục hồi của thị trường BĐS. Niềm tin bắt đầu quay trở lại sẽ giúp tâm lý bắt đáy dâng cao; và điều này sẽ góp phần đẩy thị trường BĐS phục hồi.

Chính sách “giải cứu” bất động sản. Chỉ thị 2196/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ sẽ tiếp tục là chính sách chủ đạo mang tính “giải cứu” cho thị trường BĐS trong năm 2012.

Chỉ thị 01 và Công văn 674 vừa mới được NHNN ban hành tiếp tục phát đi những tín hiệu cụ thể hơn đối với hoạt động tín dụng được đề cập trong Chỉ thị 2196. 

Cụ thể, Chỉ thị 01 và Công văn 674 của NHNN tiếp tục loại trừ ra khỏi lĩnh vực “không khuyến khích” đối với nhóm đối tượng (1), (2), (3) trong Công văn 8844 như ở trên và loại trừ bổ sung thêm dư nợ cho vay đối với nhu cầu vốn xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao hoặc đưa vào sử dụng trong năm 2012.

Có thể xem đây là tín hiệu “hé mở” cho dòng tín dụng được chảy vào lĩnh vực BĐS; và các doanh nghiệp sẽ phần nào được tiếp sức, giúp tháo gỡ những khó khăn về tài chính.

Với khoảng 70%-80% vốn của chủ đầu tư dự án đến từ tín dụng ngân hàng, và một tỷ lệ tương tự cũng được nhà đầu tư thứ cấp sử dụng, thị trường BĐS Việt Nam chịu ảnh hưởng chi phối lớn bởi dòng tiền tín dụng.

Chúng ta cũng đã biết đến chủ trương mở các quỹ đầu tư bất động sản. Nếu được chính thức chấp nhận thì sẽ là một cú hích cho thị trường BĐS, vì nó giảm thiểu sự phụ thuộc vào nguồn tín dụng ngân hàng, đồng thời tạo được một dòng tiền khá ổn định hỗ trợ hiệu quả cho sự hồi phục và phát triển của thị trường BĐS.

Ngoài ra, các Đề án nhà ở xã hội và Đề án Quỹ tiết kiệm nhà ở được đề cập trong Chỉ thị 2196 sẽ góp phần đáp ứng nhu cầu có thực của thị trường, đồng thời giúp dòng vốn đầu tư vào BĐS phát huy hiệu quả.