"Cứu" BĐS: Ngập ngừng giữa "có" và "không"

"Cứu" BĐS: Ngập ngừng giữa "có" và "không"

Xem thêm tin bất động sản nổi bật click here!

Do lệ thuộc quá sâu vào hệ thống ngân hàng, nên khi bị nhà băng cắt nguồn tín dụng, BĐS nhanh chóng rơi vào tình trạng ngắc ngoải. Liệu tình hình này có được cải thiện trong năm 2012, hay các doanh nghiệp sẽ tiếp tục phải chịu đựng cơn khát vốn kéo dài triền miên?

Cửa mở he hé

Ảnh minh họa

Là bức xúc của nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) suốt từ giữa năm ngoái, nên vừa ra Tết con Rồng, câu chuyện tìm cách khơi thông dòng vốn trở lại với BĐS đã nóng ngay từ những ngày đầu năm. Từng không ít lần lên tiếng đề nghị đưa BĐS ra khỏi khu vực phi sản xuất, tức là thoát khỏi diện bị hạn chế vay vốn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, không nên xếp BĐS vào lĩnh vực phi sản xuất. Ông nói: "BĐS - trừ phần môi giới, định giá, mua bán là phi sản xuất - còn lại là sản xuất 100%, sản phẩm hoàn toàn có thể đo được, đếm được, lại sử dụng lực lượng lao động khổng lồ. Đặc biệt, nó mang tính kích thích nền kinh tế. Cả thế giới dùng lĩnh vực BĐS để kích thích tăng trưởng, khi trì trệ là Nhà nước bỏ tiền để kích thích, lôi kéo đầu tư vào hạ tầng"…

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng, do nguồn vốn từ ngân hàng bị ngắt, gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp nên nhiệm vụ chính đặt ra trong năm 2012 là phải khơi được nguồn vốn để các doanh nghiệp tiếp tục duy trì, thực hiện dự án của mình, lấy lại lòng tin của người dân. Ông cho biết: hiện nay, Bộ Xây dựng đang phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính để đề xuất các chính sách mới, thậm chí thành lập ngân hàng chuyên ngành về xây dựng bất động sản nhằm tìm kiếm thêm nguồn vốn cho xây dựng phát triển nhà ở. Hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng, cùng với việc hoàn thiện mô hình Quỹ tiết kiệm nhà, cần tìm ra những mô hình mới, kênh huy động vốn mới. Lâu nay, BĐS đã "dựa dẫm" quá nhiều vào ngân hàng.

Vì thế, thị trường BĐS và chương trình phát triển nhà ở luôn ở tình trạng thiếu bền vững. Sau một thời gian bị quá tải, việc ngân hàng phải dừng cho vay BĐS là tất yếu. Hệ quả là sau mỗi lần khủng hoảng, thị trường cần thời gian rất dài để phục hồi. Nói về tình hình tín dụng BĐS, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Đồng Tiến cho biết, dư nợ tín dụng BĐS tính đến 31/12/2011 là 199,9 nghìn tỷ đồng, nhỏ hơn 9% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Như vậy, trong năm 2011, dư nợ tín dụng của BĐS đã giảm tới 15% so với năm 2010. Cũng tính đến 31/12/2011, số nợ xấu chiếm 3,52% dư nợ BĐS, tuy cao hơn so với nợ xấu của nền kinh tế nói chung là 3%, nhưng rõ ràng xu hướng nợ xấu đã giảm. Ông Nguyễn Đồng Tiến cho rằng, nợ xấu BĐS vẫn trong tầm kiểm soát và xu hướng không đáng báo động như một số chuyên gia đã đánh giá.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trần Nam đánh giá, tỷ lệ vay BĐS hiện nằm trong ngưỡng an toàn, hợp lý, phù hợp thông lệ quốc tế (từ 10 - 15%). Ông nói: "Tỷ lệ 8 - 9% trong tổng dư nợ không phải là nhiều. Vấn đề ở đây là ở một số ngân hàng nhỏ, vừa làm tín dụng vừa kinh doanh cả BĐS, nói cách khác là "tay phải cho tay trái vay". Số vốn có được không cho vay sản xuất mà cho vay chính các dự án của mình. Đấy là mặt trái, nhưng không phải là bản chất của thị trường BĐS, hoàn toàn có thể khắc phục được". Chính vì tình hình chưa tới mức quá căng thẳng nên hôm 13/2 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã hé mở phần nào kênh tín dụng với BĐS bằng văn bản số 674 về kiểm soát hoạt động tín dụng năm 2012.

Thế nhưng, cánh cửa, dù không còn khép kín, mới chỉ mở ra một khe hẹp bởi BĐS vẫn bị liệt vào diện "không khuyến khích" cho vay.

Lãi thật, lỗ giả?

Khẳng định chủ trương chung là tiếp tục điều hành tín dụng theo hướng chặt chẽ, thận trọng, linh hoạt và lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS vẫn bị xếp vào nhóm không khuyến khích, tuy nhiên, ông Nguyễn Đồng Tiến cho biết, Ngân hàng Nhà nước có nới tín dụng với những nhu cầu bức thiết của người dân và xã hội như: xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, nhà ở công nhân; các công trình, dự án, nhà ở sắp hoàn thành và đưa vào bàn giao trong năm 2012; vay để phục vụ nhu cầu sửa chữa, mua nhà ở bằng nguồn thu nhập cá nhân...

Lãnh đạo NHNN Việt Nam nhận định, mặt bằng giá BĐS hiện nay quá cao so với khả năng của số đông người dân và so với giá trị thực của BĐS do bị làm giá, mua đi bán lại qua nhiều người trong giai đoạn trước đây. Do vậy, cần phải thận trọng khi tiếp thêm nguồn tài chính cho thị trường này. Bởi, nếu cho doanh nghiệp vay để hình thành dự án BĐS mới, tăng nguồn cung trên thị trường thì sẽ làm tăng tình trạng mất cân đối, đặc biệt là đối với các phân khúc nhà ở đang ở tình trạng thanh khoản kém. Thoải mái cho vay mua BĐS cũng sẽ làm giá cả tăng lên. Hệ quả tiếp theo là các đối tượng cần hỗ trợ nhà ở sẽ càng khó khăn. Trong bối cảnh như vậy, cộng thêm tính minh bạch của thị trường thấp, sẽ chỉ có các nhà đầu tư có lợi. "Quan trọng hơn, nếu không kiểm soát cho vay BĐS, sẽ rất khó kiểm soát lạm phát và khó đưa lãi suất trở về mặt bằng thấp hơn hiện nay, kéo dài khó khăn cho nền kinh tế và đời sống nhân dân", ông Nguyễn Đồng Tiến bình luận.

Nghi ngờ những lời kêu than về việc doanh nghiệp thua lỗ nặng khi thị trường trầm lắng kéo dài, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước nói: "Với mặt bằng giá hiện nay và sự sôi động của thị trường BĐS từ đầu năm 2011 trở về trước, việc doanh nghiệp BĐS phản ánh tình trạng thua lỗ là thiếu cơ sở, cần phải có rà soát, đánh giá để xác định thực trạng tài chính và nguyên nhân nếu có thua lỗ thật".

Cũng bàn về chuyện lãi - lỗ của doanh nghiệp, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng, ở phía Bắc, nguy cơ đối với doanh nghiệp BĐS không phải là lỗ mà là đến hạn ngân hàng nhưng không thanh toán được. Ông thẳng thắn: "Giá hiện nay so với giá trị thực vẫn còn cao. Đầu năm 2010, có một đợt tăng giá, trung bình giá tăng khoảng 40%. Sang năm 2011, theo con số rà soát, phân khúc cao cấp mới giảm có 5%, tức là giảm so với cái mà anh đã tăng, giảm lãi thôi. Cho nên, tài sản thế chấp của những anh kinh doanh BĐS còn lớn hơn giá trị vay nợ. Anh vẫn còn khả năng thanh toán nếu như anh bán được, chứ không đến mức gọi là "vỡ bong bóng".
Tuy thế, khi được đề nghị dự báo rõ ràng về xu hướng thị trường, Thứ trưởng Nam thận trọng: "Dự báo là rất khó. Người dân có tiền, có nhu cầu, nhưng với lãi suất hiện nay gửi ngân hàng có lợi hơn. Rồi tâm lý chờ đợi giá xuống, nên thị trường ở tình trạng rập rình. Mà yếu tố tâm lý tác động rất mạnh đối với thị trường BĐS. Đã mua là ào ào đi mua, cũng giống như trong lĩnh vực vàng, chứng khoán, ngoại tệ, dân mình hay đổ đi mua lúc lên giá và bán lúc xuống giá".
(Theo Doanh nhân/DĐDN