NGHỊ ĐỊNH 71 SẼ GỠ RỐI CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Từ 8/8/2010, Nghị định 71/2010/NĐ - CP quy định chi tiết hướng dẫn Luật Nhà ở có hiệu lực. Một trong những nội dung mà các nhà đầu tư bất động sản rất quan tâm là quy định về việc huy động vốn.

Theo đó, chủ đầu tư được phép huy động vốn với lượng huy động đối đa 20% tổng lượng sản phẩm nhà ở khi giải phóng xong mặt bằng, được phân chia tối đa không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (tính trên tổng số lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I) không phải thông qua sàn giao dịch.

Có một thực tế là nhiều doanh nghiệp đang lách luật để huy động vốn và gây nên những ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản. Bởi ai cũng biết, các doanh nghiệp hoạt động trong ngành này còn rất yếu về năng lực tài chính vì kinh doanh bất động sản đòi hỏi vốn lớn.

Theo Nghị định 71, chủ đầu tư dự án nhà ở sẽ được phép huy động vốn từ tổ chức, cá nhân cùng xây dựng cơ sở hạ tầng dự án nhà ở. Điều khoản này sẽ tạo hành lang pháp lý hiệu quả giúp các chủ đầu tư huy động vốn được thuận lợi trong giai đoạn đầu triển khai dự án bên cạnh các kênh huy động vốn khác.

Theo ông Vũ Cương Quyết, TGĐ Công ty Đất Xanh Miền Bắc, Nghị định 71 ra đời thực sự gỡ rối cho thị trường bất động sản, đặc biệt ở miền Bắc. Các nhà đầu tư thứ cấp khi đầu tư vào dự án sẽ phải đợi đến khi nào có được quyết định chuyển nhượng đất thì mới được bán ra thị trường. Người đầu tư cấp 2 khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không được bán mà phải quay lại ký với chủ đầu tư cấp 1. Điều này sẽ tạo ra tính an toàn, minh bạch cho các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, một điều dễ nhận thấy là với những quy định hiện hành trong Nghị định, chỉ những doanh nghiệp chứng minh được năng lực thực sự mới có thể đảm bảo sự cạnh tranh để tồn tại. Những doanh nghiệp không có tính chuyên nghiệp cao, năng lực tài chính thấp sẽ bị loại khỏi cuộc chơi.

Cũng theo ông Vũ Cương Quyết, việc huy động vốn đối với thị trường Hà Nội có thể bị bó hẹp hơn so với trước nhưng nó là bước tiến tốt cho thị trường. Những nhà đầu tư trường vốn sẽ ở lại thị trường còn những nhà đầu tư nhỏ manh mún sẽ bị loại. Điều này sẽ tạo ra một thị trường minh bạch hơn.

Tin vui cho người mua nhà

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, lý do chính để đưa ra quy định cho phép chủ đầu tư bán 20% hàng hóa là các căn hộ trong dự án không qua sàn là để tháo gỡ khó khăn về tài chính cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Để một dự án thành công cần lượng vốn lớn, do vậy, các chủ đầu tư có thể huy động vốn được sớm hơn để hoàn thành dự án kịp tiến độ, giúp đẩy nhanh nguồn cung ra thị trường.

Theo các quy định trong Nghị định 71, tình trạng bán nhà trên giấy, đầu cơ tăng giá cũng sẽ được hạn chế. Vì chỉ khi nào các nhà đầu tư thực hiện đủ đóng góp tài chính thì mới có cơ sở cấp giấy chứng nhận cho mỗi người dân. Người mua chỉ được bán khi được đưa vào danh sách và được Sở Xây dựng thông qua. Nếu người mua cố tình bán tắt ở giữa sẽ không được cấp chủ quyền sở hữu nhà ở hoặc đất.

Lâu nay xảy ra không ít trường hợp chủ đầu tư dự án về nhà ở mới đang ở giai đoạn thỏa thuận ban đầu đã vội vàng rao bán căn hộ trên giấy. Nhiều người cần nhà đã ký hợp đồng góp vốn mua nhà trả tiền trước, khi dự án gặp trục trặc, người dân đã lỡ góp vốn luôn bị thiệt thòi.

Người mua nhà sẽ hưởng lợi từ Nghị định 71/2010

Đơn cử như vụ án lừa đảo bán khống dự án đất Thanh Hà của Công ty Cổ phần Xây dựng và dịch vụ 1/5 với thiệt hại lên đến hàng trăm tỉ đồng, vụ lừa đảo tại Công ty Cổ phần sàn bất động sản Việt Nam, dự án 181 Nguyễn Huy Tưởng… mà báo chí đã nêu vừa qua.

Vì vậy việc không cho phép các nhà đầu tư cấp 2 bán sản phẩm khi chưa có quyền sở hữu chính là để tránh trường hợp các công ty thứ cấp bán nhà trên giấy. Do vậy, những quy định mới đòi hỏi chủ đầu tư dự án, các công ty thứ cấp phải có năng lực tài chính để theo đuổi dự án đến cùng, tránh tình trạng sang nhượng dự án lộn xộn làm méo mó thị trường bất động sản.

Theo các chuyên gia, những khiếm khuyến trên thị trường bất động sản thời gian qua sẽ phần nào được giảm bớt nhờ những quy định trong Nghị định 71. Trong giai đoạn ngắn thị trường bất động sản sẽ hơi trầm lắng nhưng sẽ tiến tới minh bạch hóa thông tin. Từ đó, người mua sẽ ít gặp rủi ro hơn, đặc biệt là ở thị trường bất động sản miền Bắc.

Có một thực tế là mức giá nhà ở Hà Nội và TP HCM hiện nay chênh lệch khá lớn, trong đó giá bất động sản Hà Nội cao gấp 2 đến 3 lần TP HCM. Nếu so sánh vị trí địa lý với trung tâm thành phố tới nơi dự án thì giá ở TP HCM có thể rẻ hơn 1/2 đến 1/3 so với Hà Nội.

Theo ông Vũ Cương Quyết, TGĐ Công ty Đất Xanh Miền Bắc, nguồn cung tại TP HCM dồi dào, thời gian thực hiện dự án nhanh nên nguồn cung ra thị trường lớn, do vậy giá hợp lý hơn. Do đó, việc Nghị định 71 đi vào đời sống sẽ mang lại luồng gió mát cho thị trường bất động sản Hà Nội, ở đó, cả chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp và người tiêu dùng đều hưởng lợi khi thị trường minh bạch và bền vững hơn.

Nghị định số 71/CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở vừa được Chính phủ ban hành và sẽ có hiệu lực vào ngày 8/8/2010. Theo Nghị định 71/CP, chủ dự án phát triển nhà ở được quyền ký hợp đồng, văn bản góp vốn với tổ chức, cá nhân để xây dựng nhà ở.

Còn bên góp vốn được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận. Hợp đồng góp vốn này chỉ được ký sau khi dự án được phê duyệt, đã khởi công và đã hoàn tất phần móng.

Ngoài ra, chủ dự án chỉ được huy động vốn không quá 20% tổng số lượng nhà trong dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, chủ dự án phải thông báo với sở xây dựng các thông tin liên quan.